DIREITO REAL SOBRE COISAS ALHEIAS (Direito Civil)

ENFITEUSE

A enfiteuse é também chamada de aforamento ou emprasamento.  Por se tratar de um direito real exige um registro no cartório imobiliário, sendo assim só há enfiteuse mediante registro no cartório de imóveis.
Só inside sobre bens Imóveis.

Conceito - ocorre quando o proprietário de um terreno concede a outrem, mediante ato intervivos ou causa mortis o domínio últil para outrem denominado de enfiteuta, que fica obrigado a pagar uma pensão anual (foro ou canon) certa, determinada e invariável ao dono do terreno que é chamado de senhorio direto.  Art. 678 - CC

O dono de um lote não cultivado concede a outrem o direito de plantar ou construir, o enfiteuta é obrigado a contribuir com uma pensão anual,o foro ou canon, que é paga sem prejuízo do laudêmio. 

Laudêmio - toda operação de alienação incide uma porcentagem sobre o valor venal (valor da venda) do imóvel em favor do senhorio direto/proprietário,é o que chamamos de laudêmio.

O novo Código Civil vedou a cobrança do laudêmio exceto em terreno de marinha e da União, nas novas enfiteuses a cobrança do laudêmio é vedada, pois anteriormente caso o enfiteuta quisesse vender a benfeitoria tinha que pagar o  laudêmio, com a alteração do novo CC essa cobrança foi vedada.

Enfiteuta ou foreiro  - é aquele que recebe o domínio últil (o direito de plantar ou construir no terreno);

Senhorio direto ou proprietário  -  quem concede o terreno;

Foro ou canôn -  é a pensão anual a que o enfiteuta se obriga a pagar ao senhorio, equivale, em regra a 1/20 do valor venal, porém há divergências, alguns consideram 1/30 e até mesmo 1/45 do valor venal, podendo ser negociado entre as partes, quando se tratar de ato intervivos;

* A enfiteuse é um fenômeno recorrente nos dias de hoje em nossa região.

A enfiteuse é um dos mais amplos e mais completos direitos reais existentes no direito civil, pois se dá ao enfiteuta a maioria dos direitos de propriedade,o propriet´rio não exerce nenhum direito.

Sao duas as características da enfiteuse: 

• Perpetuidade - que advêm do princípio da aderência dos direitos reais; Se transmite por herança,bem como o enfiteuta pode transferir para terceiro, mas o direito real fica gravado;

A sucessão de forma inversa ou anômala - quando a pessoa falece (o de cujus) e não tem herdeiros vivos a coisa fica com o município, estado ou União, a depender de onde o imóvel se encontra, mas se houver enfiteuse o imóvel ficará para o enfiteuta, se o enfiteuta morre fica para o senhorio direto, é o que chamamos de sucessão anômala, devido a essa caracteristica da perpertuidade.

Há exceções, essa caracteristica pode ser amenizada em algumas circunstâncias legais, ocorre por exemplo, quando há manifestação do enfiteuta que não que não tenha mais interesse na enfiteuse.

• Indivisibilidade - o enfiteuta recebe um lote e não pode dividir em glebas (subdivisões) no lote, só com a anuência do senhorio direto.

Conceito de foro ou canôn - é o valor pago pelo foreiro/enfiteuta, certo, invarável e determinado (inside correção monetária "claro)" pago ao senhorio direto ou proprietário, para que possa usar, fruir e dispor da coisa.

Quando o enfiteuta deixa de pagar por 03 anos consecutivos o foro, o senhorio pode ficar com as benfeitorias em sua plenitude mediante uma indenização ao enfiteuta, excluindo assim a enfiteuse, é o que chamamos de comisso, que só pode acontecer por meio de um procedimento judicial, uma ação de extinção da enfiteuse.

Comisso - falta do pagamento pelo enfiteuta do foro por tres anos consecutivos ao senhorio direto. Extinção da enfiteuse em favor do senhorio direto. 

Resgate - para o enfiteuta existe o resgate, que significa pagamento, se o enfiteuta pagar por 10 anos consecutivos, seguido por mais um laudêmio, terá direito de adquirir a propriedada plena, registrando em cartório imobiliário; Assim como o comisso só poderá ocorrer por meio de procedimento judicial.

10 anos (foro) + 01 laudêmio = resgate. 

O laudêmio apesar de ser vedado no Código Civil, nesse caso, para que ocorra o resgate é levado em consideração, é necessário que seja pago esse laudêmio, que é visto aqui como uma forma de indenização.

Extinção da Enfiteuse 

• Deteriorização da coisa  (do imóvel);

• Comisso - em favor do senhorio direto;

• Resgate - em favor do enfiteuta;

• Confusão - credor e devedor se confudem; o enfiteuta recebe o terreno por herança (ele não poderá cobrar ele mesmo, extinguindo assim a enfiteuse);

• Desapropriação - mediante uma indenização; desapropriação efetuada pelo poder público;

• Usucapião;

• Consolidação - quando todos os poderes inerentes à propriedade estão em uma única pessoa, seja na figura do proprietário ou do enfiteuta.

DIREITO DE SUPERFÍCIE

É o direito real sobre coisa alheia em que o proprietário limita os seus poderes espontaneamente, concedendo um terreno para plantar e/ou construir para um terceiro denominado superficiário mediante ato intervivo ou causa mortis, pelo qual o terceiro se obriga a pagar o canôn superficiário. 

O direito de superfície se difere da enfiteuse pois tem um caráter temporário, não é perpétuo. Quem concede o terreno é chamado de concedente ou nu proprietário.

nu proprietário ou concedente - proprietário do terreno, quem concede o terreno por prazo determinado.

superficiário - quem recebe o domínio útil do terreno.

O direito de superfície era previsto já nas ordenações filipinas e manuelinas de maneira expressa.

O código de 16 falava apenas da enfiteuse, excluindo o direito de superfície do nosso ordenamento jurídico, porém com a experiência comercial da sociedade pôde se observar que a enfiteuse, por ter como característica a perpetuidade, não atingia o interesse comercial da sociedade, e antes do advento do código de 2002 surgiu uma lei que trouxe novamente o direito de superfície, no Estatuto da Cidade, porém essa lei tratava do direito de superfície de forma muito restrita. Com o Novo Código de 2002 tratando de forma bem mais ampla o direito de superfície ocorreu a derrogação tácita do Estatuto da Cidade, prevalecendo assim o Novo Código de 2002. 

O direito de superfície tem como objeto apenas bens imóveis (terreno nu).

O direito de laje está vedado, pois o legislador não trouxe expressamente o direito de superfície de 2° grau (direito de laje), e por isso fica vedado. 

Modos de constituição do direito de superfície:

1° - pode acontecer por ato intervivos - mediante contrato (acordo de vontade), se faz necessário que nesse contrato apareça de forma clara e objetiva qual a finalidade do direito de superfície, não podendo o superficiário desviar essa finalidade o que pode causar a extinção do direito de superfície. 

2° - por causa mortis (testamento).

Por não ter a característica da perpetuidade não ocorre no direito de superfície a sucessão anômala, caso não haja nenhum herdeiro, o terreno ficará para a união, estado ou município.

O direito de superfície só é constituído mediante escritura pública registrada no cartório imobiliário por se tratar de um direito real.

Quando se é concedido o direito de superfície fica vedado o direito de explorar o subsolo, salvo quando essa exploração seja necessária para alcançar a finalidade acordada entre as partes, portanto o superficiário não pode explorar as riquezas naturais.

Não se desviando da finalidade estipulada no contrato, o superficiário poderá utilizar o terreno como bem quiser.

3° - por carta de sentença - a cópia da decisão judicial homologatória de um acordo em juízo; as partes acordam entre si, e leva o acordo para ser homologado pelo juiz, havendo a necessidade de registrar no cartório de imóveis.

4° -  Formal de partilha - acordo entre os herdeiro, para resolver o inventário, quando não há um acordo, a decisão judicial que resolve é o formal de partilha (que pode ocorrer antes ou depois do inventário, pois serve para resolver a herança).

O direito de superfície poderá ser constituído de forma gratuita ou onerosa, sendo onerosa o superficiário se obriga a pagar o cânon superficiário ou solário, que pode ser pago mensalmente ou em uma parcela única. 

As benfeitorias realizadas pelo superficiário, salvo estipulação em contrário, com o advento do termo da avença, ficará para o nu proprietário. Porém, havendo uma cláusula estipulando que essas benfeitorias ficarão para o superficiário não haverá problemas, pois não há impeditivo algum, desde que esteja expresso claramente no contrato.

O superficiário pode transferir o direito de superfície para terceiros, dando preferência ao nu proprietário, do contrário também, caso o nu proprietário queira vender o terreno, deverá dá preferência ao superficiário. 

É vedado cobrar laudêmio. 

Extinção da superfície:

- Advento do termo (venceu o contrato, acabou);

- Desapropriação pelo poder público (a indenização cabe aos dois, salvo estipulação em contrário);

- Deteriorização do objeto/imóvel;

- Usucapião;

- Renúncia expressa do superficiário (averba no registro);

- Confusão;

- Desvio de finalidade (tem que ser comprovado judicialmente);

- Falta de pagamento do cânon.  

USUFRUTO  

É o direito real sobre coisa alheia que pode recair sobre bens móveis, imóveis, fungíveis, infungíveis, corpóreos, incorpóreos (direito autoral) e até mesmo sobre bens consumíveis (quando consumidos deverão ser restituídos), em que o proprietário da coisa concede a um terceiro alguns poderes inerentes á propriedade, como o usar e fruir, sem contudo alterar-lhe a substância da coisa (tem que restituir no mesmo estado que recebeu), por ser temporário não se transmite; pode ser oneroso (usufruto de título de crédito, por exemplo) ou gratuito, se difere do aluguel pois nesse último o registro não é exigido e além de usar e fruir o locatário pode dispor da coisa.

No usufruto o proprietário desmembra dois dos seus poderes inerentes à propriedade: usar e fruir, para um terceiro por um tempo determinado, cede a um terceiro temporariamente o direito de usar e fruir de um bem, sendo ele móvel não há necessidade de registrar em cartório, porém se tratar de bens imóveis tem que ter o registro no cartório imobiliário.

A finalidade do usufruto é a proteção da entidade familiar, pode até visualizar lucro, mas o sentido principal é a proteção familiar, o único beneficiado é o usufrutuário.

CARACTERÍSTICAS:

- É temporário -   o advento do termo cessa o usufruto;

- É inalienável - não pode transmitir para terceiro, o que o usufrutuário pode é ceder o seu exercício para outrem, mas não pode alienar, transferir.

O usufrutuário morrendo cessa o usufruto e o terreno volta para o proprietário (consolidação).

- É intransmissível - o usufrutuário não pode vender o usufruto, pode apenas ceder o exercício para receber os frutos. Não pode alienar, mas pode arrendar para receber os frutos. 

- Impenhorável - se o usufruto é inalienável consequentemente será impenhorável também, pois não se penhora direito e usufruto é direito. 

O indivíduo que não tem bem e está num bem como usufrutuário não pode penhorar esse bem, porém poderá ceder o exercício do direito de usufruto para  terceiro até que a dívida seja liquididada, penhorando na verdade, os frutos da coisa. 

Classificação de usufruto:

Quanto a origem, pode ser: legal ou convencional 

legal - só aquele que decorre de lei, independentemente de vontade das partes.Ex: os bens dos filhos menores, que estejam na tutela dos pais, decorre do poder familiar, outro exemplo, do cônjuge sobre os bens do outro cônjuge.

O Novo Código não trouxe á baila o usufruto vidual - na morte do usufrutuário os herdeiros também serão chamados.

* O usufruto não é o mesmo que direito de habitação. 

convencional - depende da convenção das partes, por ato intervivos ou causa mortis. 

CLASSIFICAÇÃO DO USUFRUTO

Quanto ao objeto o usufruto pode ser:

Próprio – recai sobre coisas infungíveis (que não podem ser substituídas) e inconsumíveis – não pode alterar sua substância;

Impróprio -   recai sobre bens fungíveis e consumíveis.

Quanto a sua extensão pode ser:

Universal – recai sobre uma universalidade de bens, sobre um patrimônio, ou seja, não recai sobre um bem específico;

Particular – recai sobre determinado bem específico (casa, fazenda, etc);

Pleno – que garante ao usufrutuário perceber todos os frutos e utilidades sobre a coisa, sem exclusão de nenhum, não há nenhum tipo de restrição;

Restrito – quando há determinadas limitações para exercer o direito de usufruto, geralmente recai sobre algumas utilidades da coisa, como por exemplo o fazendeiro que cede só a sede da fazenda e não a fazenda toda.

Quanto a duração:

Temporário – tem um tempo determinado;

Vitalício – enquanto o usufrutuário estiver vida, morrendo extingui-se o usufruto pois ocorrerá com a morte do usufrutuário, a consolidação (reunião de todos os poderes inerentes á propriedade em uma única pessoa, no caso, na pessoa do nu proprietário).

DIREITOS DO USUFRUTUÁRIO

- A posse direta do usufrutuário (pois o nu proprietário fica com a posse indireta), ambos podem entrar com ações possessórias;

- O uso – perceber das utilidades das coisas;

- A administração – consequência da fruição, o nu proprietário tem que assegurar essa administração ao usufrutuário, não pode embaraçar a posse nem a administração do usufrutuário.

- A percepção dos frutos  - art. 1394 CC. Significa fruir todos os frutos tanto civis (alugueis e rendimento) quanto naturais (os que vem da natureza de forma espontânea).

Todos esses direitos assegurados ao usufrutuário, não lhe dá o direito de abusar desses direitos, pois todo abuso de direito é considerado ato ilícito e pode levar à extinção do usufruto.

*O usufrutuário não pode transferir para terceiro o direito de usufrutuário. Porém, caso o usufrutuário queira alienar a coisa, só poderá vender para o nu proprietário, para que assim ocorra a consolidação.

MODALIDADES (ESPÉCIES) DE USUFRUTO

- Usufruto de títulos de crédito - o proprietário do título transfere para o usufrutuário, que fica responsável para cobrar, restituir para o proprietário e ficar com os frutos, ou seja, ele cobra, e ao receber recebe com os juros, então ele devolve o principal para o proprietário do título e fica com os frutos (juros,etc);

- Usufruto de rebanho – Art. 397 – recai sobre semoventes. O proprietário cede 100 cabeças de gado, por exemplo, a medida que alguns desses gados forem morrendo o usufrutuário terá que repor os gados na mesma qualidade, quantidade e espécie, caso não tenha como restituir na mesma qualidade o usufrutuário terá que indenizar o nu proprietário.

- Usufruto de bens consumíveis (impróprio ou quase usufruto)- é possível recair sobre bens consumíveis, onde o usufrutuário se obriga a restituir o bem da mesma qualidade, quantidade e espécie, se não puder restitui, indeniza.

- Usufruto de florestas e minas – art. 1392 § 2° - não pode haver dúvidas, caso haja dúvidas quanto a forma de exploração, será resolvida pelo poder judiciário, que se utilizará do princípio da razoabilidade para resolver a questão. O correto é que esteja tudo explicado no contrato.

- Usufruto de universalidade de bens e quota-parte  - art. 1393.

OBRIGAÇÕES DO USUFRUTUÁRIO

- Ao receber a coisa, o usufrutuário terá que fazer um inventário. Calção fidejussória (aval ou fiança), que é uma garantia pessoal quando o nu proprietário exigir.

- Conservar a coisa – fazer reparações, pagar certas obrigações (IPTU, por exemplo), ou seja, manter em perfeito estado de uso e conservação. Art. 1403.

- Deve o usufrutuário fruir o bem como se fosse seu, como um bom pai de família (boné parter familis), ou seja, o proprietário deve usar com zelo, como se a coisa fosse sua.

- restituir a coisa no mesmo estado em que recebeu (o fruto pendente, a colher, é do nu proprietário);

FORMAS DE EXTINÇÃO DO USUFRUTO – ART. 1410 CC

- Morte do usufrutuário  ou a renúncia expressa, averbada em cartório, a renúncia tácita não é válida.

- Advento do termo – venceu o contrato, extingue-se o usufruto, com a respectiva baixa no cartório imobiliário;

- Implemento da condição resolutiva estabelecida pelo nu proprietário – o usufruto é servidão pessoal, portanto é propriedade resolúvel, o proprietário pode estabelecer algumas condições, exemplo. Quando o pai cede o usufruto para o filho, mas só até ele se formar, é uma condição resolutiva;

- Destruição da coisa – quando não pode ser substituída (quando não é fungível);

- Consolidação – reunião de todos os direitos inerentes á propriedade em uma única pessoa;

- Prescrição ou pela usucapião;

- Pela culpa do usufrutuário – falta grave – desde que provada pelo proprietário em juízo, tem que pedir judicialmente por prova inequívoca;

Esse é um rol exemplificativo.

SERVIDÃO PREDIAL

Conceito – É um ônus real, voluntariamente imposto a um prédio (o servente), em favor do outro (dominante), em virtude do qual o proprietário do primeiro (serviente) perde o exercício de alguns de seus poderes dominicais (como minha colega pensou, não se trata de direitos da igreja e sim direitos de propriedade,  de domínio, rs) sobre o seu prédio, ou tolera que dele se utilize o proprietário do 2° prédio (dominante) mais útil ou pelo menos mais agradável.

Trata-se de dois prédios distintos, em regra colados, em que um serve para o outro, o prédio dominante é o que se faz valer da utilidade do prédio alheio, o prédio que sofre o gravame é denominado de prédio serviente, em regra isso é acordado de forma voluntária, e por ser direito real tem que ser registrado no cartório imobiliário, caso não se consiga o acordo voluntariamente pode requerer na justiça,  essa servidão será perpétua passando de geração para geração, pois recai sobre a coisa e não o proprietário, feita de forma onerosa.

Características

- A servidão deve ocorre sobre dois prédios distintos;

- Dois donos distintos;

- É um direito real;

- Serve à coisa e não ao proprietário;

- É um gravame, nasce de um contrato, não pode ser presumida, tem que ser provada, por isso a necessidade do contrato.

As servidões prediais apresentam algumas características básicas:

• A servidão é uma relação entre dois prédios distintos, o serviente e o dominante. O serviente sofre um gravame em beneficio do dominante. A vantagem ou desvantagem adere ao imóvel e transmite-se com ele independente da pessoa do proprietário.
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• É necessário que os prédios pertençam a donos diversos. Se pertencerem ao mesmo proprietário, este estará simplesmente usando o que é seu, sem que se estabeleça uma servidão, e sim uma serventia que pode se transformar em direito real se o domínio dos prédios passarem a titulares diferentes.
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• Nas servidões serve a coisa e não o seu dono, isto porque o proprietário não tem uma obrigação de fazer, mas de não fazer ou de suportar o exercício da servidão.
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• A servidão não se presume, pois só se constitui mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e por posterior registro no Cartório de Imóveis (Art. 1378, CC).
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• A servidão deve ser útil ao prédio dominante, ela deve trazer alguma vantagem de modo a aumentar o valor do imóvel dominante. Essa vantagem não precisa ser necessariamente reduzida a dinheiro, podendo constituir maior utilidade ou simples comodidade para o prédio dominante.
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• A servidão é direito real e acessório. É direito real porque incide diretamente sobre os imóveis. Sendo assim, está munido de seqüela e ação real e é oponível a terceiros. E é acessório porque decorre do direito de propriedade e acompanha os imóveis mesmo que sejam alienados.
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• A servidão tem duração indefinida, pois perderia sua característica se fosse estabelecido um limite de tempo. Ela dura por tempo indefinido, enquanto não seja extinta por nenhuma causa legal, ainda que os prédios mudem de donos.
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• A servidão é indivisível porque não se desdobra em caso de divisão do prédio dominante ou do serviente. Ela só pode ser reclamada em sua totalidade, mesmo que o prédio dominante pertença a várias pessoas (Art. 1386, CC).
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• A servidão é inalienável. Por decorrer de uma necessidade do prédio dominante, não se concebe sua transferência a outro prédio, pois isso extinguiria a servidão e constituiria outra.

A classificação mais importante das servidões é a que as distingue pelo exercício.

Uma servidão é continua quando é exercida ininterruptamente, independente de uma ação humana.

Servidão descontínua é a que tem seu exercício condicionado a algum ato humano atual.

A servidão aparente é aquela que se manifesta por obras exteriores, são aquelas que são visíveis e permanentes, como a servidão de passagem, por exemplo. Não aparente é a servidão que não se revela por obras exteriores.

As classificações são importantes porque existem regras diferentes para a constituição, execução e extinção, algumas se aplicam somente às servidões contínuas e aparentes.

Quanto ao exercício a servidões podem ser positivas ou negativas 

 

As servidões positivas,  quando conferem ao dono do prédio dominante o poder de praticar algum ato no prédio serviente, ou seja, confere ao prédio dominante praticar alguma to no prédio serviente (algo efetivo/positivo).

Exemplo: servidão de trânsito e aservidão de retirada de água; servidão de pasto (trazer o gado de um para outro).

As servidões negativas, quando é imposto o dever de se abster da pratica de determinado ato de utilização, ou seja, é aquela que confere ao dono do prédio serviente de abstenção de prática de determinado ato.

Exemplo: De não edificar até determinada altura (obrigação de não fazer) para proporcionar melhor utilidade ao prédio serviente.

As servidões podem ser constituídas de diversos modos.

Embora as servidões possam ser constituídas causa mortis, como o testamento, no entanto, o modo mais freqüente de sua constituição é por atointer vivos, isto é através de contrato em regra oneroso. Por se tratar de ato de vontade é necessário que as partes sejam capazes, não apenas a capacidade genérica, mas também as especificas para atos de disposição do prédio serviente. A servidão só pode ser estipulada pelo proprietário do prédio.

A servidão pode ser instituída judicialmente pelas sentenças que homologam a divisão, matéria regulamentada no Código de Processo Civil nos arts. 967 a 981.

Também  é possível a usucapião de servidão, mas esta deve ser aparente. Os artigos. 1380 a 1382 do Código Civil  garantem ao dono do prédio dominante os meios necessários para á “conservação e uso” das servidões. Para a realização de serviços e obras necessárias o dono do prédio dominante pode entrar no prédio serviente e depositar matérias de construção no mesmo. No entanto, se causar dano ao proprietário do prédio serviente por culpa, o proprietário do prédio gravame será responsabilizado civilmente.

O exercício das servidões é disciplinado dos arts. 1383 e 1385. O primeiro dispõe que “o dono do prédio serviente não poderá embaraçar de modo algum o exercício legítimo da servidão”. O segundo dispõe que a servidão se restringirá ás necessidades do prédio dominante devendo agravar o menos possível o prédio serviente.

As servidões podem ser protegidas por ações como a confessória, que visa á obtenção do reconhecimento judicial da existência de servidão negada ou contestada. Ações negatórias se destinam a possibilitar ao dono do prédio serviente a obtenção de sentença que declare a inexistência da servidão ou de direito á sua ampliação. As ações possessórias podem ser invocadas em favor do prédio dominante que é molestado ou esbulhado pelo proprietário do prédio serviente. Também pode ser utilizada quando este não permite a realização de obras de conservação da servidão. Também podem ser invocadas as ações de nunciação de obra nova e de usucapião.

A servidão uma vez registrada só se extingue com respeito a terceiros quando cancelada. Sendo assim, enquanto permanecer registrada no Cartório de Registro de Imóveis subsistirão em favor do dono do prédio dominante.

Nos casos de desapropriação, a servidão se extingue mesmo sem o cancelamento do registro.

O titular da servidão pode abrir mão do beneficio, renunciando-o expressamente, desde que seja capaz e tenha poder para dispor.

De acordo com o Art.1389 do CC ainda a servidão se extingue pela reunião dos dois prédios no domínio de uma mesma pessoa, pela supressão das respectivas obras e pelo não uso contínuo durante dez anos.

Existem servidões decorrentes de atos e fatos humanos

Ato humano 

- contrato - negócio jurídico mediante contrato, que pode ser por ato intervivos ou causa mortis, não basta meramente o contrato, é necessário o registro no cartório imobiliário, respeitando os limites legais, a servidão só nasce depois do contrato registrado no cartório imobiliário. 

- sentença  proferida na ação de divisão - , quando por exemplo há um lote com vários condôminos que ajuizaram ação para divisão, se tiver umprédio que fique encravado, esse prédio terá direito à servidão, e o juiz declara isso na sentença, essa sentença após  publicada e transitada em julgado é levada para ser registrada em cartório de imóveis.

- usucapião - 1.379 CC - tem que ser aparente e contínua - súmula 415 do STF, só usurcapir a servidão e não o prédio serviente - lápso temporal de 10 anos contínuos. 

- servidão por destinação do proprietário - um dono de um prédio (dois prédios distintos e um dono) que não tem servidão, começa a fazer serventias , por exemplo, fazendo uma ponte de um prédio para o outro, enquanto esses dois predios forem só de um dono isso não é servidão, é serventia, porém se o dono dos prédios resolver alienar para um terceiro, deixa de ser serventia e passa a ser servidão, exceto se tiver algo ao contrário disso no contrato, não é uma servidão legal é por meio da doutrina, e se o terceiro (o novo dono) mudar, essa servidão é perpétua? SIM!