segunda-feira, 21 de novembro de 2011

direito civil

No mercado imobiliário, é comum a utilização, nos contratos de promessa de compra e venda, de cláusula de resolução automática no caso de inadimplemento, pelo promitente comprador, de uma das parcelas que constituem o preço do imóvel: trata-se da cláusula resolutiva expressa, também chamada de "pacto comissório", prevista no art. 474 do Código Civil.
No que atine à distinção entre os efeitos extintivos da resolução e da resilição, basta ter em mente que a resolução extingue toda a eficácia do contrato, passado e futura; ao passo que a resilição simplesmente evita a progressão da eficácia do contrato, como se extinguisse a eficácia que ainda não se irradiou.
Com efeito, o atual Código Civil traz outras disposições legais que permitem a mitigação do artigo 478. Os princípios da boa-fé e da função social dos contratos nos parecem autorizar o juiz, por exemplo, a repartir o prejuízo entre ambas as partes. Pensamos que sempre que possível, o artigo 478 deve levar à revisão do contrato. O enunciado nº 176 das Jornadas de Direito Civil dispõe que “em atenção ao princípio da conservação dos negócios jurídicos, o art. 478 do Código Civil de 2002 deverá conduzir, sempre que possível, à revisão judicial dos contratos e não à resolução contratual”.
A exceção do contrato não cumprido não é propriamente um mecanismo do contratante que invoca para si em Juízo a posição de credor, e sim, uma defesa do aparente devedor contratual que recebe proteção do Direito para não ser compelido a prestar a obrigação ajustada, antes de se operar a própria prestação do outro contratante no contrato bilateral, se este último vier a searvorar injustamente na condição de credor contratual, conforme reza o artigo 476, doCódigo Civil. Igualmente, essa mesma defesa denominada de exceção do contrato nãocumprido pode servir como autêntica garantia do devedor, para a hipótese de contratobilateral em que a outra parte suporta significativa diminuição patrimonial após aformalização do contrato, colocando em risco a sua futura prestação, nos termos doartigo 477, do Código Civil.

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