segunda-feira, 26 de novembro de 2012

Penhor, anticrese, hipoteca, aquisição de propriedade mediante registro


DO PENHOR, DA HIPOTECA E DA ANTICRESE

1.1-DISPOSIÇÕES GERAIS
A Hipoteca, penhor e anticrese são direitos reais de garantia sobre coisas alheias previstos no Código Civil. São meios do credor da obrigação assegurar a responsabilidade patrimonial de certos bens do devedor. A hipoteca tem como garantia um bem imóvel; no penhor se dá em garantia um objeto móvel mediante a efetiva entrega ao credor; e a anticrese consiste na entrega ao credor um imóvel para que este perceba os frutos e rendimentos dele provenientes para compensação da dívida.
Art. 1.419. “Nas dívidas garantidas por penhor, anticrese ou hipoteca, o bem dado em garantia fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação.”
Tal dispositivo reafirma que o penhor, a hipoteca e a anticrese são direitos reais de garantia, que podem ser definidos como o patrimônio do devedor que venha assegurar o pagamento de seus credores. Como direitos reais de garantia, têm o credor como titular do direito de penhor, anticrese e hipoteca e como sujeitos passivos todos que mantêm relação jurídica com a coisa, em razão da eficácia erga omnes.
 Note-se que a hipoteca, o penhor e anticrese não impedem a penhora do bem por outro credor que não o com garantia real. Entretanto, esse credor quirografário tem o ônus de intimar o credor preferencial sob pena de ineficácia da penhora.
Ambos são utilizados para assegurar o cumprimento de obrigações, é importante lembrar que ambos não se confundem. Veremos então, as principais características de cada um deles. Antes então, julga-se necessário a conceituação dos direitos reais para que haja melhor entendimento.
O vocábulo real incluso no termo direito real vem de res, que significa coisa. Dessa forma, pode se perceber que se trata de uma relação de poder, de titularidade, um direito subjetivo que liga as pessoas às coisas, sendo o direito patrimonial o mais amplo. Os direitos reais traduzem uma relação jurídica entre uma coisa, ou conjunto de coisas, e um ou mais sujeitos, pessoas naturais ou jurídicas, ao contrário dos direitos pessoais que unem dois ou mais sujeitos.
Como afirmado, a propriedade é o direito real mais amplo. O nosso Código Civil não dá uma definição de propriedade, preferindo enunciar os poderes do proprietário:
Art. 1.225. São direitos reais:
I - a propriedade;
II – a superfície;
III – as servidões;
IV – o usufruto;
V – o uso;
VI – a habitação;
VII – o direito do promitente comprador do imóvel;
VIII – o penhor;
IX – a hipoteca;
X – a anticrese.
Do exposto nesse artigo, pode se observar a relação dos direitos reais com o tema estudado. Os direitos reais são divididos em direito real sobre a coisa e direito real sobre coisa alheia, podendo-se subdividir esta última classificação em direitos reais de gozo ou fruição e direitos reais de garantia.
São direitos de garantia aqueles que vinculam a coisa a uma relação obrigacional: o penhor, a anticrese, a hipoteca e a alienação fiduciária em garantia, disciplinada pelo mercado de capitais e admitida pelo novo Código
1.2. Considerações Gerais sobre Penhor
                Segundo Carlos Roberto Gonçalves (2009), desde o direito romano, a noção da palavra penhor já se tratava de garantia constituída sobre um bem qualquer, móvel ou imóvel, abrangendo a idéia genérica de garantia com a vinculação da coisa. Mas, não o distinguiam com precisão das demais garantias como sucede hoje no direito moderno. Hoje, o penhor é o direto real que submete coisa móvel ou mobilizável ao pagamento de uma dívida.
É o direito real de garantia vinculada a uma coisa móvel ou mobilizável. Genericamente, o penhor é qualquer objeto que garante o direito imaterial, não palpável (o penhor do trabalho é o dinheiro e da divida, é algo de valor, dado como garantia, não necessariamente bens móveis).
Art. 1.431. “Constitui-se o penhor pela transferência efetiva da posse que, em garantia do débito ao credor ou a quem o represente, faz o devedor, ou alguém por ele, de uma coisa móvel, suscetível de alienação”
A palavra “penhor” vem Do latim pignus, e pode ser definida como direito real de garantia que submete uma coisa móvel, ao pagamento de uma divida. È diferente de penhora, que pode ser definida como o ato judicial de constrição, nos processos de execução com a finalidade de garantir o juízo, permitindo a apresentação de embargos, e podendo acarretar a alienação da coisa subtraída do devedor, para que com o produto satisfaça a dívida executada.
             O penhor que é  um direito real de garantia que recai normalmente sobre coisas móveis, as quais devem ser entregues ao credor por ocasião do contrato deve conter  especificação do bem  que é um requisito específico dessa garantia. Outro é o da publicidade. Esta pode se da com a entrega do bem ou com o registro do contrato em cartório.
O credor pignoratício permanecerá, regra geral, na posse da coisa empenhada, na condição de depositário, e como tal responderá perante o devedor. O credor poderá reter a coisa empenhada até se ressarcir das despesas feitas com a manutenção do bem e dos prejuízos que tenha tido por força de seus defeitos.
Havendo risco de deterioração da coisa empenhada o credor poderá promover a vendas antecipada dos frutos, podendo, entretanto, o devedor, substituir a coisa deteriorada ou oferecer outra garantia. Está regra foi acrescentada pelo novo código.O Código antigo já relacionava os mecanismos de extinção do penhor, adotados pelo novo Código, que passou a condicionar os seus efeitos à averbação do cancelamento no registro do penhor mediante a prova da extinção.

Podemos dizer que o penhor constitui-se pela entrega da coisa móvel pelo devedor ao credor, a título de garantia da dívida, para ser devolvida tão logo seja paga a dívida. Isto no direito romano. Atualmente pelo penhor entrega-se a coisa a título de garantia, mas sem a transferência do domínio.O penhor é um contrato unilateral porque produz obrigações apenas para o credor de devolver a coisa. Sendo assim, uma relação creditória de natureza pessoal, pois se estabelece entre credor e devedor, podendo ter como objeto de penhor coisa móvel e alienável, seja corpórea ou incorpórea.

1.3-OBJETO DO PENHOR.
 Segundo Carlos Roberto Gonçalves (2009), penhor recai ordinariamente, sobre bens móveis, ou suscetíveis de imobilização. Tal peculiaridade constitui um dos traços distintivos entre o aludido instituto e hipoteca.

1.4-REQUISITOS DO PENHOR
-A entrega de coisa
-a especialização e
- o termo lavrado por escrito

1.5-EFEITOS DO PENHOR

- Garantia da dívida, conferindo direito real em favor do credor
- Preferência na cobrança da dívida
- O direito de seqüela é oponível a terceiros.

1.6-CARACTERISTICAS DO PENHOR
a)È direito real, conforme prescreve o art. 1.419 do código Civil. Constitui-se mediante contrato, que deve ser levado ao registro de títulos e Documentos.
Art. 1.419. “Nas dívidas garantidas por penhor, anticrese ou hipoteca, o bem dado em garantia fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação.”
b) È direito acessório, e, como tal, segue o destino da coisa principal. Uma vez extinta a divida, extingue-se de pleno direito, o penhor: nula a obrigação principal, nulo será o penhor. Assim, não pode o credor, paga a divida, recusar a entrega da coisa a quem empenhou. CCB art. 1.435,IV, mas pode exercer o direito de retenção até a que o indenizem das despesas, devidamente justificadas, que tiver feito, não sendo ocasionadas por culpa sua. Art. 1.433, II. CCB.
Art. 1.435. “O credor pignoratício é obrigado:
I - à custódia da coisa, como depositário, e a ressarcir ao dono a perda ou deterioração de que for culpado, podendo ser compensada na dívida, até a concorrente quantia, a importância da responsabilidade;
II - à defesa da posse da coisa empenhada e a dar ciência, ao dono dela, das circunstâncias que tornarem necessário o exercício de ação possessória;
III - a imputar o valor dos frutos, de que se apropriar (art. 1.433, inciso V) nas despesas de guarda e conservação, nos juros e no capital da obrigação garantida, sucessivamente;
IV - a restituí-la, com os respectivos frutos e acessões, uma vez paga a dívida;
V - a entregar o que sobeje do preço, quando a dívida for paga, no caso do inciso IV do art. 1.433.”

c) Só se perfecciona pela tradição do objeto ao credor. A lei, porem, criou penhores especiais, dispensando a tradição, por efeito da cláusula constitui, nos contratos de penhor rural, industrial, mercantil e de veículos. Art. 1.431. CCB.
Art. 1.431. “Constitui-se o penhor pela transferência efetiva da posse que, em garantia do débito ao credor ou a quem o represente, faz o devedor, ou alguém por ele, de uma coisa móvel, suscetível de alienação.
Parágrafo único. No penhor rural, industrial, mercantil e de veículos, as coisas empenhadas continuam em poder do devedor, que as deve guardar e conservar.”

O penhor é transcrito no cartório títulos de registros e documentos, para efeito de publicidade e não terá finalidade constitutiva esse registro, se constitui pela entrega efetiva da coisa entre as partes e sua extinção se verifica pelo art. 802. O contrato de penhor é um contrato real por formação, em vista da relação jurídica de entrega da coisa. É o que acontece no mútuo, no comodato, no depósito e no penhor. O penhor produz direito real de garantia, que é também pelos seus efeitos, um contrato real. O penhor, sem a entrega da coisa, é na verdade uma promessa de penhor.         
Dentre os direitos reais de garantia, temos o penhor. Costuma-se utilizar tal termo tanto para o direito de garantia propriamente dito, como para o contrato de penhor, que é o modo como, constitui-se essa garantia, como também é utilizado para designar a própria coisa empenhada.
Art. 1.431. “Constitui-se o penhor pela transferência efetiva da posse que, em garantia do débito ao credor ou a quem o represente, faz o devedor, ou alguém por ele, de uma coisa móvel, suscetível de alienação.”
Também como modalidade de penhor pode-se fazer menção ao penhor rural, industrial, mercantil e de veículos. Ao lado do penhor convencional, o Código também disciplina o penhor legal, descrevendo fatos jurídicos que o originam independentemente de convenção. Em regra, o bem dado em penhor é entregue ao credor, nada obstando que seja entregue a um terceiro, que o represente como mandatário seu.
A lei permite, também, que o penhor seja feito por outra pessoa, em favor do devedor. Neste caso, o terceiro está em situação análoga a do fiador, que se obriga a pagar a dívida, sem o consentimento do devedor, com esta diferença ensinada pelos civilistas: o fiador obriga-se com todos os seus bens e o terceiro até onde chegar o valor da coisa empenhada. O bem móvel objeto de penhor pode ser de natureza corpórea, fungível ou infungível, ou incorpórea, como títulos de crédito. As rendas da União, dos Estados e dos Municípios não podem ser objeto de penhor, pois, não cumprem a definição de coisas móveis, pois, sendo impenhoráveis, não são suscetíveis de serem entregues ao credor.
Todos os bens alienáveis, bens móveis no comércio, podem ser objeto de penhor. Assim, excluem-se, como igualmente ocorre na hipoteca, os bens inalienáveis. Também, afirma mencionado autor, como regra, não podem ser empenhados os bens considerados impenhoráveis, porque não permitirão a excussão. O artigo 648 do CPC estatui que:
 " não estão sujeitos à execução os bens que a lei considera impenhoráveis ou inalienáveis". Já o art. 649 trás o rol de bens tidos como impenhoráveis:
Art. 649. “ São absolutamente impenhoráveis:
I – os bens inalienáveis e os declarados, por ato voluntário, não sujeitos à execução;
II – as provisões de alimento e de combustível, necessárias à manutenção do devedor e de sua família durante 1 (um) mês;
III – o anel nupcial e os retratos de família;
IV – os vencimentos dos magistrados, dos professores e dos funcionários públicos, o soldo e os salários, salvo para pagamento de prestação alimentícia;
V – os equipamentos dos militares;
VI – os livros, as máquinas, os utensílios e os instrumentos, necessários ou úteis ao exercício de qualquer profissão;
VII – as pensões, as tenças ou os montepios, percebidos dos cofres públicos, ou de institutos de previdência, bem como os provenientes de liberalidade de terceiro, quando destinados ao sustento do devedor ou da sua família;
VIII – os materiais necessários para obras em andamento, salvo se estas forem penhoradas;
IX – o seguro de vida;
X – o imóvel rural, até um módulo, desde que este seja o único de que disponha o devedor, ressalvada a hipoteca para fins de financiamento agropecuário.”
Com isso, os dispositivos contidos no artigo transcrito, haverão de ser considerados quando da análise de qualquer modalidade de penhor, mormente o que é objeto do presente estudo: o penhor legal. Dentre as modalidades de penhor, o primeiro que mereceu acolhida no código foi o penhor rural, que unificou em um só instituto duas espécies já conhecidas, o penhor agrícola e o penhor pecuário, podendo revestir a forma pública ou particular.
Existe preponderância, nesse tipo de penhor, o registro, não só porque guarnece a relação pignoratícia, dando segurança e publicidade e permitindo a terceiros conhecer a verdadeira situação jurídica dos bens que, embora em poder do dono, acham-se gravados de garantia real, como, ainda, porque é no registro que tem origem a emissão da cédula rural, emprestando mobilidade à operação e franqueando operações de crédito nela baseadas. Dessa forma, é emitida a cédula rural pignoratícia pelo oficial do registro, os direitos do credor são reconhecidos à pessoa em cujo poder a mesma se encontre, devendo ser restituída quando do pagamento.
 A partir de sua expedição, os bens empenhados não poderão ser objeto de penhora, seqüestro, arresto ou outra medida judicial. A partir do pagamento da dívida e de seus acessórios, a cédula pode ser resgatada a qualquer tempo, antes ou depois do vencimento da obrigação, devendo ser apresentada ao oficial de registro para seu cancelamento.
As coisas empenhadas permanecem, até a liquidação do débito garantido, vinculadas ao penhor, não sendo lícito ao devedor, salvo com a anuência do credor, dispor delas, alterá-las ou mudar-lhes a situação, sob pena de vencimento antecipado da obrigação, além das cominações penais a que está sujeito.
Constitui-se por instrumento público ou particular, registrado no cartório de títulos e documentos do domicílio do devedor, sendo necessária, também, sua anotação no certificado de propriedade. Outra particularidade sua é a emissão de cédula de crédito, na forma e para os fins previstos em lei especial, quando a dívida garantida for promessa de pagamento em dinheiro.  Se for destinada à garantia de outra espécie, não cabe emissão de cédula pignoratícia. O prazo do penhor de veículos é limitado, de acordo com o art. 1.466 do CC, em dois anos, sendo possível uma só prorrogação por igual tempo, sendo nula qualquer outra.
A norma afirma serem passíveis de penhor quaisquer direitos suscetíveis de cessão, incidente sobre coisas imóveis. Assim, o penhor ou caução de direitos e títulos de crédito compreende: os títulos nominativos da dívida pública, ainda que não entregues ao credor, desde que já registrados; os títulos de crédito pessoal, qualquer que seja a sua natureza; as ações de sociedades anônimas; os créditos garantidos por hipoteca ou penhor, na forma da legislação especial; o "warrant" emitido por companhia de armazéns gerais; os conhecimentos de embarque de mercadorias transportadas por terra, mar ou ar; quaisquer documentos representativos de um direito de crédito, desde que passíveis de cessão.
Recebendo o objeto concretizado no título caucionado, no respectivo vencimento, o credor pignoratício o depositará, de acordo com o devedor, na forma do que tiver sido convencionado, ou onde o juiz determinar, até o vencimento da obrigação garantida. Vencida esta, o credor imputará, no seu pagamento, o que receber, restituindo o restante ao devedor.
                                                                                                                                                
                                  Espécies de Penhor
1.7-Penhor Rural
Segundo Carlos Roberto Gonçalves (2009), o penhor rural compreende duas espécies: penhor agrícola e penhor pecuário, que podem ser unificados em um só instrumento e revestir e a forma publica ou particular.
Art. 1.438. “Constitui-se o penhor rural mediante instrumento público ou particular, registrado no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição em que estiverem situadas as coisas empenhadas.
Parágrafo único. Prometendo pagar em dinheiro a dívida, que garante com penhor rural, o devedor poderá emitir, em favor do credor, cédula rural pignoratícia, na forma determinada em lei especial.”
Penhor agrícola:
Art. 1.442. “Podem ser objeto de penhor:
I - máquinas e instrumentos de agricultura;
II - colheitas pendentes, ou em via de formação;
III - frutos acondicionados ou armazenados;
IV - lenha cortada e carvão vegetal;
V - animais do serviço ordinário de estabelecimento agrícola.”
Portanto, pode ser agrícola ou pecuário - Tanto o penhor rural, quanto o industrial incidem sobre a agricultura ou bens de comércio. Num dado caso ele pode incidir sobre imóvel, que será o de produção agrícola, ou até mesmo maquinário industrial, que será considerado imóvel por acessão natural ou industrial. possui prazos de renovação estipulados entre 3 e 4 anos, registrados em cartório imobiliários.
O penhor rural, ao contrário do penhor tradicional, que normalmente não é subordinado a nenhuma limitação temporal, tem prazo máximo, a fim de não embaraçar as atividades do devedor e não perpetuar as obrigações assumidas. Deste modo, o penhor agrícola tem o prazo máximo de três anos, prorrogável por igual período de tempo. Já o penhor pecuário, tem prazo máximo de quatro anos e admite prorrogação por igual período de tempo.
1.8-Penhor Industrial ou Mercantil.
Sob o título de penhor industrial e mercantil, o Código Civil de 2002 reuniu em uma só disposição vários penhores especiais, que constituem objeto de legislação especial, sem, entretanto, descer às peculiaridades de cada um. Deste modo, naquilo em que as normas do CC não revogarem as especiais nem regularem o negócio jurídico respectivo, prevalecem subsidiariamente à legislação própria.
Art. 1.447. “Podem ser objeto de penhor máquinas, aparelhos, materiais, instrumentos, instalados e em funcionamento, com os acessórios ou sem eles; animais, utilizados na indústria; sal e bens destinados à exploração das salinas; produtos de suinocultura, animais destinados à industrialização de carnes e derivados; matérias-primas e produtos industrializados.
Parágrafo único. Regula-se pelas disposições relativas aos armazéns gerais o penhor das mercadorias neles depositadas.”
O penhor industrial abarca toda sorte de equipamentos instalados e em funcionamento, com ou sem acessórios. Pode abranger uma indústria inteira ou não. Contudo, não se define nesta categoria o penhor de máquinas, aparelhos ou congêneres, isolados, se não integrarem uma indústria. É necessário instrumento escrito e seu registro no cartório de registro de imóveis da circunscrição em que se achem situados os bens empenhados, sendo indiferente que o penhor industrial ou mercantil revista forma pública ou particular.
No caso do penhor rural ou do penhor industrial, não haverá transferência do bem. Haverá uma transmissão ficta, uma posse indireta pelo constituto possessório. O que o credor pode fazer é inspecionar o bem dado em garantia para que possa fazer uso de uma cautelar, se necessário.
1.9-Penhor de Título de Crédito
É aquele em que o credor tem por garantia o seu título de garantia. Esse título pode ser penhorado quando ele é entregue a um terceiro através de tradição e depende de registro no cartório de títulos e de documentos.
Art. 1.451. “Podem ser objeto de penhor direitos, suscetíveis de cessão, sobre coisas móveis.”
1.10-DO PENHOR DE VEÍCULOS
. art 1.461. “Podem ser o Art bjeto de penhor os veículos empregados em qualquer espécie de transporte ou condução.”
Podem ser objeto do penhor de veículos, por sua vez, os que forem empregados em qualquer espécie de transporte ou condução, podendo ter por objeto o veículo isolado ou em frota, compreendendo tanto o automotorizado, como o de tração animal, como ainda o que não é dotado de autopropulsão. Excluem-se desse tipo de penhor os navios e aeronaves, porque embora sejam coisas móveis, é objeto de hipoteca, por disposição expressa de lei.
 Tem prazo máximo de dois anos e o veículo deve estar segurado para que possa ser dado em garantia. Além disso, deverá ser registrado no DETRAN para que seja oponível contra terceiros. Graças à exigência do seguro, a tradição é dispensada, haja vista que, se o bem sumir, o seguro cobrirá.
Trata-se de outra novidade trazida pela NCC, permitindo o penhor específico de qualquer espécie de veículo de transporte ou condução. O referido penhor é tratado pelos artigos 1.461 até 1.466, podendo ser de grande valia para a instrumentalização de financiamentos;

 1.11-DO PENHOR DE DIREITOS E TÍTULOS DE CRÉDITO
 O art. 1.451 institui o penhor de créditos e títulos de crédito, anteriormente tratado como caução de títulos de crédito. Diante das disposições do Código Civil agora em vigor,  as garantias de caução de títulos de crédito deverão ser adequadas para penhor de direitos e títulos de crédito, com suas conseqüentes alterações.
 para a validade do penhor de crédito, é indispensável a notificação do devedor do título - art. 1.453;
 Art. 1.453. “O penhor de crédito não tem eficácia senão quando notificado ao devedor; por notificado tem-se o devedor que, em instrumento público ou particular, declarar-se ciente da existência do penhor.”
1.12-Penhor Legal
Segundo Carlos Roberto Gonçalves (2009), penhor legal é aquele que não deriva da vontade das partes, de um contrato, mas da determinação do legislador. Esse penhor independe de convenção, resultando exclusivamente da vontade expressa do legislador.
  Art. 1.467. “São credores pignoratícios, independentemente de convenção:
I) os hospedeiros, ou fornecedores de pousada ou alimento, sobre as bagagens, móveis, jóias ou dinheiro que os seus consumidores ou fregueses tiverem consigo nas respectivas casas ou estabelecimentos, pelas despesas ou consumo que aí tiverem feito;
II)  o dono do prédio rústico ou urbano, sobre os bens móveis que o rendeiro ou inquilino tiver guarnecendo o mesmo prédio, pelos aluguéis ou rendas.”
Assim, o penhor legal não deriva da vontade das partes, mas da lei. Assim, não o gera um contrato, mas a determinação do legislador. O penhor legal é o direito real de garantia decorre de imposição legal, com o escopo de assegurar o pagamento de certas dividas de que determinadas pessoas são credoras, e que, por sua natureza, reclamam tratamento especial.O penhor Legal” são as garantias instituídas por lei. Independe da vontade das partes.
Também é um direito Real de garantia sobre bens móveis. Deriva de uma expressão latina "pugnus", que significa punho, ou seja, o penhor é um direito real de garantia que depende da tradição, do bem ser levado pelo próprio punho. É importante ressalvar que o Credor Pignoratício tem o direito de guardar a coisa, mas ele não pode ficar com a coisa para si, em virtude da cláusula comissória. 
1.13-Constituição do Penhor
O penhor surge através de um contrato formal, e depende da efetiva tradição do bem, da efetiva entrega da posse, Porém contraria a espécie de garantia real que é na medida em resguarda a posse em nome do devedor.
Segundo as doutrinas, o penhor legal não decorre de convenções entre as partes, mas sim do negócio negocio como exemplo, o setor hoteleiro, sobre os bens dos hóspedes, em garantia do pagamento de suas despesas, ou do dono do prédio rústico ou urbano sobre os bens móveis que o inquilino mantém dentro do imóvel.
Esta espécie de direito real sobre coisa alheia que é o penhor legal, está discutido nos arts. 1.467 ao 1.472 do Código Civil Brasileiro e  tem como um de seus requisitos a necessidade de sua homologação. A homologação do penhor legal, por sua vez, é medida cautelar encontrada nos artigos 874 ao 876 do CC deve ser realizada, por expressa disposição tanto do CPC como do CCB, como ato contínuo ao estabelecimento do penhor.
A Lei nº 6.533/78, que dispõe sobre a regulamentação das profissões de artista e de técnico em espetáculos de diversões, estabelece também outra modalidade de penhor legal:
Art. 31. “ Os profissionais de que trata esta Lei têm penhor legal sobre o equipamento e todo o material de propriedade do empregador, utilizado na realização de programa, espetáculo ou produção, pelo valor das obrigações não cumpridas pelo empregador.”
Esse é outro exemplo de penhor legal é a norma contida no art. 632 do Código Comercial.
Art. 632. O capitão tem hipoteca privilegiada para pagamento do preço da passagem em todos os efeitos que o passageiro tiver a bordo, e direito de os reter enquanto não for pago.
O capitão só responde pelo dano sobrevindo aos efeitos que o passageiro tiver a bordo debaixo da sua imediata guarda, quando o dano provier de fato seu ou da tripulação.
O penhor, in casu, é medida de urgência, que se impõe diante do risco sofrido pelo crédito da parte, aperfeiçoando-se por iniciativa privada do credor, na impossibilidade de recorrer, a tempo, à autoridade judiciária. Deverá ser observado ainda, por parte do credor, o respeito às regras da penhorabilidade dos bens do devedor, de maneira que não poderão ser retidos os bens legalmente inalienáveis ou impenhoráveis, como já afirmado anteriormente neste estudo.
Também neste ponto, penhor legal em favor do locador, outra questão que se coloca é quanto ao crédito que o mesmo é capaz de garantir: a lei civil fala em garantia pelos "aluguéis ou rendas", discutindo-se se alcançaria, também, os acessórios do preço da locação, como despesas de condomínio e imposto predial.
Como afirma Silvio Rodrigues, em rigor, a apreensão não constitui o penhor. Ela representa, apenas, uma pretensão à constituição de penhor. Este só se aperfeiçoará após a legalização, a qual fica na dependência de ocorrerem e se comprovarem as condições reclamadas pela lei. Só ocorrendo tais condições é que se dará a homologação. Por essas suas características, então, há quem, segundo referido autor, seja enfaticamente contrária a essa modalidade de garantia.
O penhor legal, em nenhuma hipótese, autoriza o assenhoreamento definitivo dos bens pelo credor para satisfação da dívida, por vedação do art. 1428 do CC, que afirma: "É nula a cláusula que autoriza o credor pignoratício, anticrético ou hipotecário a ficar com o objeto da garantia, se a dívida não for paga no vencimento". Vale salientar, ainda, não haver a possibilidade de o credor tomar os bens empenhados para si.
1.14. DA PRESCRIÇAÕ DO PENHOR LEGAL.
 Sob pena de prescrição o credor deverá requerer a execução judicial da divida, no prazo de um ano contado da homologação do acordo ou do penhor efetivo em caráter emergencial.
Para Maria Helena Diniz não é feita menção necessária ao prazo prescricional referente a certas hipóteses de penhor legal. Sendo assim, poder-se argumentar que incide, na hipótese, o art. 205 do CC, o qual afirma que a prescrição corre em 10 (dez) anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.
E para Venosa, só após a homologação o credor tem o prazo prescritivo de um ano para a cobrança executiva, quando se tratar de hospedagem ou similar, de acordo com o art. 206, § 1º, I do CC B. O prazo é de três anos quando se referir a aluguéis, segundo o art. 206, § 3º, I, também do CC B.
 Ocorre que, por outro lado, a medida cautelar de homologação do penhor legal, apesar de ter caráter satisfatório, foi colocada entre os procedimentos cautelares e, por conseguinte, fica o credor sujeito às regras gerais dos arts. 796 a 812 do CPC, estando o mesmo vinculado ao dever de ajuizar a ação de cobrança no prazo de 30 (trinta) dias como rege o seguinte artigo 806 do CPC.
1.15-Prescrição. Argüição em homologação do penhor legal
                Art. 875 do CPC. “A prescrição é matéria que pode ser alegada em resposta ao pedido de homologação do penhor legal e reconhecida, vez que, prescrita a obrigação principal, não há porque se lhe dê garantia (penhor), eis que não pode ser cobrada.”
Alguns autores, afirmando não ser a prescrição causa de extinção da obrigação, mas apenas fator capaz de encobrir sua eficácia, impedindo que o pagamento seja exigido judicialmente, não admite sua alegação. É certo, porém, que boa parte da doutrina admite a alegação de prescrição, com base no inciso II do art. 875, que ora se comenta.
1.16-Questões Processuais
Existem alguns autores, que afirmam que o penhor legal já estaria constituído antes, com a apreensão dos bens. Por outro lado, grande parte da doutrina afirma o inverso: o penhor legal apenas se constituirá com a sua homologação. Quanto à possibilidade de homologação de plano do penhor legal, dispõe o parágrafo único do art. 874 do CPC que "estando suficientemente provado o pedido nos termos deste artigo, o juiz poderá homologar de plano o penhor legal"
 A sentença de homologação, in casu, não é executiva, nem condenatória. É apenas constitutiva de garantia real. O penhor legal homologado confere privilégio ao credor, mas não lhe assegura, por si só, direito à execução, pois esta depende de título líquido, certo e exigível, documento de que nem sempre disporá a parte.
1.17-Tipificação Penal 
Para alguns doutrinadores, algumas hipóteses de penhor legal, dispostas no CCB, configuram infração penal, de acordo com o art. 176 do Código Penal:
Art. 176. “Tomar refeição em restaurante, alojar-se em hotel ou utilizar-se de meio de transporte sem dispor de recursos para efetuar o pagamento:
Pena – detenção, de quinze dias a dois meses, ou multa.”
Segundo Carlos Roberto Gonçalves, trata-se de um tipo de estelionato de pequena gravidade e que, por isso, é definido em separado, com penas diminuídas e possibilidade de aplicação do perdão judicial, sendo sujeito passivo desse crime não só a pessoa física ou jurídica que preste o serviço, como também o empregado (garçom, porteiro e motorista) que, não arcando com o prejuízo, é enganado pelo agente.
 A fraude que dá conteúdo ao tipo penal e o diferencia de uma simples obrigação civil é a que o agente, com seu comportamento, atuam como se pudesse efetuar o pagamento, iludindo a vítima. O silêncio do agente, não revelando não dispor de numerário, é o meio fraudulento.
1.18-AUTOTUTELA  NO DIREITO CIVIL  
Analisando o ordenamento civil, podem-se apontar, com clareza, cinco hipóteses específicas, em que a lei autoriza a pessoa que teve seu direito violado a utilizar-se dos seus próprios meios para por fim a lesão perpetrada. São os seguintes: o embargo extrajudicial na ação de nunciação de obra nova, o direito de retenção, o penhor legal, a legítima defesa da posse e o desforço imediato. Nessas duas últimas hipóteses, vide o disposto no CCB.
 Art. 1.210. “O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação, restituído no de esbulho, e segurado de violência iminente, se tiver justo receio de ser molestado.
§1º “O possuidor turbado, ou esbulhado, poderá manter-se ou restituir-se por sua própria força, contanto que o faça logo; os atos de defesa, ou de desforço, não podem ir além do indispensável à manutenção, ou restituição da posse.”
Desde os tempos mais antigos, quando os homens passaram a manter relações entre si, sempre houve nítida preocupação de salvaguardar a segurança dos negócios entre eles convencionados, de modo que não se permitisse a perpetração de abusos de direito ou de enriquecimentos ilícitos em detrimento de um prejudicado. Este, sem dúvida, foi o escopo da positivação do ordenamento, vale dizer, o estabelecimento de regras escritas que pudessem ser objetos da apreciação por um órgão imparcial, visando, ao fim, a solução dos conflitos sem a necessidade da justiça pelas próprias mãos, como era praxe nas épocas bárbaras.
È possível se fazer a distinção em relação à legítima defesa penal. Conquanto ambas tenham repouso no mesmo fundamento, qual seja a autoproteção de um direito próprio, diferem no seguinte sentido: a legítima defesa penal consiste em repelir uma agressão injusta, atual ou iminente, cuja conseqüência da sua ocorrência repercute estritamente no campo penal. É o caso, por exemplo, da defesa contra uma tentativa de homicídio. Já em relação à segunda - legítima defesa civil -, ao revés, a repercussão da sua ocorrência dá-se na esfera civil, gerando o direito, por exemplo, à manutenção da posse de um imóvel ou à retenção de determinada coisa, como forma de garantir o adimplemento de uma obrigação assumida.
Art. 1.210. ! “O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação, restituído no de esbulho, e segurado de violência iminente, se tiver justo receio de ser molestado.
§1º O possuidor turbado, ou esbulhado, poderá manter-se ou restituir-se por sua própria força, contanto que o faça logo; os atos de defesa, ou de desforço, não podem ir além do indispensável à manutenção, ou restituição da posse.”

V) O penhor legal existe somente em favor das pessoas indicadas, com limitação exclusiva das pessoas indicadas em lei, enquanto o direito de retenção é dotado de maior elasticidade, outorgando-se a qualquer credor que, embora adstrito a restituir a coisa, tem crédito conexo à guarda desta;
VI) O penhor legal incide tão somente sobre bens móveis, ao passo que o jus retentionis se aplica tanto aos móveis quanto aos imóveis.
Contudo, no que se refere ao penhor legal, à inspiração do legislador foi no sentido de proteger determinadas pessoas, em certas situações, de forma a garantir-lhes o resgate dos seus créditos. O credor pignoratício legal, pois, havendo fundado receio de que o perigo da demora possa acarretar o não cumprimento da obrigação, independentemente de prévia ida ao judiciário, apossa-se de determinados bens para que sobre eles possa constituir sua garantia real. Tem por fulcro autorização contida na lei civil:
Art. 1.470. Os credores, compreendidos no artigo 1.467, podem fazer efetivo o penhor, antes de recorrerem à autoridade judiciária, sempre que haja perigo na demora, dando aos devedores comprovante dos bens de que se apossaram.
                Havendo o periculo in mora poderá o credor apreender os bens do devedor, tornando-se assim, efetivo o penhor, antes de postular ao juiz competente. Dessa forma, o penhor deve abranger os bens necessários à cobertura das despesas. Recusando-se o cliente ao pagamento, o credor fica autorizado a apreender seus bens devendo ingressar em juízo a fim de pleitear a homologação do penhor.
                Este não se efetiva, mas com a homologação judicial. Todavia, o penhor pode efetivar-se sem esta homologação, desde que, o credor perceba que a demora colocará em perigo o seu crédito, hipótese em que deverá entregar ao devedor o comprovante do penhor.
               
1.19 A Legítima Defesa e o Penhor Legal
A reação a uma agressão justa não caracteriza legítima defesa, como, por exemplo, reagir à prisão em flagrante ou a ordem legal de funcionário público etc. O raciocínio é lógico: se a agressão (ação) é lícita, a defesa (reação) não pode ser legítima. Os princípios da legítima defesa no âmbito civil são os mesmos da legítima defesa no âmbito penal Consoante o art. 25 do Código Penal Brasileiro,
"entende-se em legítima defesa quem, usando moderadamente dos meios necessários, repele injusta agressão, atual ou iminente, a direito seu ou de outrem".
O Código Civil, por seu turno, dispõe no art. 188, I, que:
Art.188. Não constituem atos ilícitos:
I – os praticados em legítima defesa ou no exercício regular de um direito reconhecido.
A legítima defesa, nos termos em que é proposta pelo nosso Código Penal, exige a presença simultânea dos seguintes requisitos: agressão injusta, atual ou iminente; direito próprio ou alheio; meios necessários usados moderadamente; elemento subjetivo; animus defendendi.
Define-se a agressão como a conduta humana que lesa ou põe em perigo um bem ou interesse juridicamente tutelado. É irrelevante que a agressão não constitua um ilícito penal. A agressão, porém, não pode confundir-se com provocação do agente, devendo-se considerar a sua intensidade para valorá-la adequadamente. Assim, ponto de partida para análise dos requisitos da legítima defesa será a existência de uma agressão injusta, que legitimará a pronta reação.
Somente depois de constatada a injustiça da agressão, passar-se-á à análise de sua atualidade ou iminência, uma vez que não terá a menor importância à constatação deste último requisito se tratar se de agressão justa, isto é, legítima. Injusta será a agressão que não estiver protegida por uma norma jurídica, isto é, não for autorizada pelo ordenamento jurídico.
.É o penhor legal, que a lei lhes concede, encontra justificativa na circunstância de que são eles obrigados, por força de suas atividades, a receber e tratar com pessoa que não conhecem e que aparentemente nenhuma garantia oferece, senão os bens e valores que consigo possuem, ou de que são portadores.
Portanto, pode-se dizer que não há duvida quanto a aplicabilidade da legítima defesa diante dos casos que envolvem penhor legal. Até porque qualquer bem jurídico pode ser protegido pelo instituto da legítima defesa para repelir agressão injusta. E os fatos que ensejam o penhor legal são, indiscutivelmente, agressão injusta, tanto que alguns são tipificados como infração penal, como anteriormente demonstrado. E não se há de indagar da necessidade de se ter como agressão um injusto penal, pois para caracterização da mesma é indiscutível, como também explorado anteriormente, a desnecessidade da presença de tal ilícito. E com isso, inserirmos a legitimidade do penhor legal nos demais casos presentes na lei civil.
1.20 ALGUMAS MUDANÇAS NO CÓDIGO SOBRE O PENHOR
 Código Civil agora em vigor trouxe inúmeras alterações com relação ao penhor, unificando disposições contidas em leis extravagantes (penhor especial), como, exemplificativamente, o penhor rural, o penhor mercantil, entre outros, além de criar a figura do penhor de veículos. 
 Algumas alterações: 
O art. 1.432 torna obrigatório o registro do instrumento de penhor, que deverá ser efetivado junto ao Cartório de Títulos e Documentos;  no artigo seguinte, os direitos do credor pignoratício restaram ampliados, podendo “apropriar-se dos frutos da coisa empenhada que se encontra em seu poder”, “a promover a venda antecipada, mediante prévia autorização judicial, sempre que haja receio fundado de que a coisa empenhada se perca ou deteriore, devendo o preço ser depositado”. 
Por outro lado, o art. 1.435 trouxe maiores obrigações ao credor pignoratício, que deverá defender a posse da coisa empenhada, bem como imputar o valor dos frutos de que se apropriar nas despesas de guarda e conservação, dentre outros; 
E com relação à extinção do penhor, foi introduzido o art. 1.437, que não tinha correspondente no antigo código: “Produz efeitos a extinção do penhor depois de averbado o cancelamento do registro, à vista da respectiva prova. O art. 1.431, o NCCB reforça a idéia de transferência efetiva da posse, enquanto que  o parágrafo único trata de excepcionar situações específicas: “No penhor rural, industrial, mercantil e de veículos, as coisas empenhadas continuam em poder do devedor, que as deve guardar e conservar”; 
Os arts. 1.438 a 1.450, o NCCB ordenou e disciplinou os penhores especiais, mais precisamente o penhor agrícola, o penhor rural, o penhor pecuário, o penhor industrial e o penhor mercantil, anteriormente regido por legislação extravagante (Lei nº 492/1937, Decreto-Lei 167/1967, Decreto-Lei nº 413/1969, etc.); Outras alterações no instituto do penhor:
(I) A possibilidade de o devedor requerer a alienação de uma das coisas empenhadas para o pagamento integral da dívida;
(II) a supressão da palavra "mercadoria" na relação de bens passíveis de penhor, ensejando o entendimento de que não é mais possível a instituição de penhor mercantil sobre estoques;
(III) a possibilidade de alienar bem empenhado somente com o consentimento do credor;
(IV) a necessidade de efetuar o penhor de direito e títulos de crédito, através de instrumento público ou particular ou por endosso, devendo, neste último caso, proceder-se à transferência do título;
 (V) possibilidade de dar em penhor veículos empregados em qualquer espécie de transporte ou condução, ampliando assim o rol das garantias reais, e oferecendo uma opção à alienação fiduciária e à venda com reserva de domínio.
E, por fim, as alterações introduzidas no instituto da anticrese, que é um direito real de garantia através do qual é transferida ao credor a posse de um imóvel para que ele o explore e pague-se com os frutos da exploração.

1.21-RELAÇÃO DOS CONTRATOS DE HIPOTECA, DE PENHOR, DE ANTICRESE E DE CAUÇÃO, BEM COMO SEGURO DE VIDA E DE ACIDENTES PESSOAIS QUE RESULTE MORTE OU INCAPACIDADE.
Os contratos de seguro também dão ensejo à execução forçada, sejam eles de vida ou de acidentes pessoais. Nesses casos, a liquidez desses títulos extrajudiciais pode ficar condicionada a documentos ou declarações posteriores à celebração do contrato, como a certidão de óbito ou o atestado médico.
É possível a penhora de crédito na medida em que se trata da penhora de um valor do qual o devedor é titular e como parte de seu patrimônio está vinculado ao cumprimento da obrigação devida (art. 591). Vejamos o que diz o art. 672, in verbis:
"Art. 672. A penhora de crédito, representado por letra de câmbio, nota promissória, duplicata, cheque ou outros títulos, far-se-á pela apreensão do documento, este já ou não em poder do devedor."
Portento é importante lembrar que se faltar algum requisito essencial aos títulos de crédito não é permitida ao credor a via executória em face da característica da literalidade e do formalismo dos títulos cambiais, mas desde já se abre o caminho da tutela monitória (arts. 1.102 e ss.).
1.22 DA EXTINÇÃO DO PENHOR
                O penhor é um direito acessório constituído em garantia de uma obrigação. Se esta se extingue, extingue-se aquele. Perecendo a coisa, o penhor fica sem objeto, se o objeto dado em penhor estiver seguro, e a sua destruição for indenizada pelo responsável, a garantia transferir-se-à para a indenização.
 Deste modo, extingue-se o penhor, de acordo com o art. 1.436 do CC, pela extinção da dívida, pelo perecimento do objeto, pela renúncia, pela confusão, pela adjudicação judicial, remissão ou venda amigável do penhor, pelo escoamento do prazo (se a garantia for dada a termo certo) e pela resolução do direito De quem empenha, como no caso de revogação de doação.
A renúncia extingue tão somente o penhor, não a divida, mas a renuncia da divida extingue o penhor, pois o acessório segue o principal. E se o credor adquire a propriedade da coisa empenhada, não mais há penhor, que sempre pressupõe coisa pertencente a outro. Executado o penhor, será a coisa vendida judicialmente, podendo o credor adjudicar o bem, não havendo licitante, sempre pelo preço da avaliação.
Sabe-se, que toda pessoa pode renunciar direitos. A renúncia tácita resulta de fatos, inequívocos; em relação ao credor pignoratício, é presumida quando for vendido particularmente o penhor sem reserva do preço, quando for restituída a coisa empenhada ao devedor e quando anuir à substituição do penhor por outra garantia. O inciso segundo trata da aplicação do principio da indivisibilidade da garantia real, que recai sobre a totalidade dos bens, e os vincula em cada uma de suas partes.
Portanto, Penhor é um direito real que consiste na tradição de uma coisa móvel ou mobilizável, suscetível de alienação, realizada pelo devedor ou por terceiro ao em razão de uma imposição legal, com o escopo de assegurar o pagamento de certas dívidas de que determinadas pessoas são credoras, e que, por sua natureza, reclamam tratamento especial; determina a norma jurídica que são credores pignoratícios, independentemente de convenção, todos aqueles que preencherem as condições e formalidades legais, podendo, então, apossar-se dos bens do devedor, retirando-os de sua posse, para sobre eles estabelecer o seu direito real, revestido de seqüela, preferência e ação real exercitável erga omnes.
É um direito real de garantia, acessório, dependente de tradição, recai sobre coisa móvel, exige alienabilidade do objeto, o bem empenhado deve ser da propriedade do devedor, não admite pacto comissório, é direito real uno e indivisível, e é temporário. Pode constituir-se por:
- convenção, caso em que credor e devedor estipulam a garantia pignoratícia, conforme seus próprios interesses
- por lei, quando, para proteger certos credores, a própria norma jurídica lhes confere o direito de tomar certos bens como garantia até conseguirem obter o total pagamento das quantias que lhes devem.
 Já o Penhor legal é aquele que surge, no cenário jurídico, em razão de uma imposição legal, com o escopo de assegurar o pagamento de certas dívidas de que determinadas pessoas são credoras, e que, por sua natureza, reclamam tratamento especial; determina a norma jurídica que são credores pignoratícios, independentemente de convenção, todos aqueles que preencherem as condições e formalidades legais, podendo, então, apossar-se dos bens do devedor, retirando-os de sua posse, para sobre eles estabelecer o seu direito real, revestido de seqüela, preferência e ação real exercitável erga omnes.
O Penhor rural que consta na Lei 492/37 que prevê tanto o penhor agrícola art. 6º, como o pecuário art. 10; o agrícola é o vínculo real que grava culturas, e o pecuário, animais; podem ser objeto do penhor agrícola:
-colheitas, pendentes ou em vias de formação, que resultem de prévia cultura, quer de produção espontânea do solo;
-frutos armazenados, ou acondicionados para venda; madeiras de matas, preparadas para o corte, ou em toras ou já serradas e lavradas;
- lenha cortada ou carvão vegetal; máquinas e instrumentos agrícolas;
E do penhor pecuário, os animais que se criam para indústria pastoril, agrícola ou de laticínios. O penhor industrial recai sobre máquinas e aparelhos utilizados em indústria, bens da indústria de sal, produtos de suinocultura, carnes e derivados e pescado; caracterizando-se pela dispensa da tradição da coisa onerada, o devedor continua na sua posse, equiparando-se ao depositário para todos os efeitos.


Penhor mercantil essencialmente não guarda nenhuma diferença para o penhor civil; distingue-se do civil apenas pela natureza da obrigação que visa garantir; esta obrigação é comercial.
JURISPRUDENCIA
Para nossos tribunais: “Cédula de crédito rural. Execução por título extrajudicial, hipoteca. Penhora. imóvel. Penhora. Execução por titulo extrajudicial. Constrição sobre imóvel onerado com hipoteca em cédulas rurais de créditos. Penhora declarada nula pelo juiz, ex offício, em face do art. 69 do decreto-lei n. 167/ 67. Impenhorabilidade, porém, que não é limitada e se circunscreve ao tempo da vigência do contrato. Hipotecarias vencidas e credor cedular ciente de execução promovida pelo agravante. Penhor, válido e direito de prelação a ser observado. Agravo promovido para este fim” (TJSP, AC1.286.997-1, Rel. Desc. Cerqueira leite).
É também entendimento dos nossos tribunais que: “Habeas corpus. Prisão Civil. Penhor mercantil. Deposito. Bens fungíveis. I- O entendimento firmado no STJ é o de que, no penhor de bens fungíveis, o depositário não fica sujeito à prisão civil, imprópria na disciplina aplicável à espécie, que é a mesma do mútuo (cc, art. 1.280, correspondente ao art. 645 do cc de 2002. II_ Concessão de ordem, para afastar a ordem prisional” (STJ, HC28187- 4° T, Rel. Min. Aldir Passarinho Júnior, J. em 16-9-2003, publicado em 20- 10-2003, DJ,277).
2.0 HIPOTECA
                A hipoteca pode ser definida como direito real sobre imóvel, navio ou avião que pertença ao devedor ou a terceiro, ficando na sua posse, garantindo ao credor o pagamento da divida, pela preferência sobre o preço alcançado na execução.
É a garantia real que se estabelece em princípio sobre coisa imóvel que se realiza sem o desapossamento do devedor. O imóvel afetado pela garantia da obrigação resulta em direito de preferência, oponível aos demais credores do devedor comum e o direito de seqüela no que interessar à eficácia da garantia hipotecária.
       Art. 1.473. “Podem ser objeto de hipoteca:
I - os imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles;
II - o domínio direto;
III - o domínio útil;
IV - as estradas de ferro;
V - os recursos naturais a que se refere o art. 1.230, independentemente do solo onde se acham;
VI - os navios;
VII - as aeronaves.
VIII - o direito de uso especial para fins de moradia;
        IX - o direito real de uso
        X - a propriedade superficiária.
§ 1o A hipoteca dos navios e das aeronaves reger-se-á pelo disposto em lei especial.”
A hipoteca tem por princípio bens imóvel, podendo comportar certas exceções como navios e aeronaves de grande porte, ainda os bens acessórios da coisa imóvel como: o domínio direto e útil, no caso da enfiteuse, as estradas de ferro, minas e pedreiras.

Seu pressuposto é um direito de crédito, de natureza pessoal a garantir. Podendo para tanto garantir qualquer crédito, pois é de natureza convencional e depende da validade do título, garantia de dívida atual ou futura. A hipoteca é de origem grega, é contrato unilateral, produz obrigações e direito de preferência e de seqüela que se extingue pelo desaparecimento da dívida.
2.1 ESPÉCIE DE HIPOTECA:
 1 – HIPOTECA CONVENCIONAL:
 É a mais comum, pois deriva do acordo de vontades, se originando do contrato com as formalidades já nossas conhecidas (1.424). É mais comum nos empréstimos (obrigações de dar) quando o devedor oferece uma coisa como garantia. Mas a hipoteca admite-se também para garantir obrigações de fazer e de não - fazer.  É possível também que terceiro assuma a garantia de outrem, oferecendo o terceiro bem seu em hipoteca de dívida alheia.
2.2– HIPOTECA LEGAL:
Não deriva de contrato, mas da lei. É um favor da lei para proteger aquelas pessoas do art. 1489.  A lei exige garantia de certas pessoas para prevenir eventuais prejuízos. Visa ao ressarcimento de eventuais prejuízos causados, em geral, por quem administra bens alheios (ex: o Estado tem hipoteca legal sobre os bens dos seus tesoureiros e fiscais, inc.
 I – esta norma deveria ser mais aplicada pelos governantes; outro ex: a vítima tem hipoteca sobre os bens do criminoso para satisfazer os danos materiais e morais decorrentes do crime, inc.
 III). Para valer perante as partes não exige contrato, é automático, mas para valer perante terceiros é necessário sentença do Juiz para especialização (individualização do bem) e o registro no Cartório de Imóveis (1497 e CPC arts. 1205 a 1210).
 2.3-HIPOTECA DAS VIAS FERREAS:
 Compreende o solo, os trilhos, os terrenos marginais, as estações e os equipamentos, ou seja, todos os acessórios (1.474, parte inicial). O registro deve ser feito no município da estação inicial da linha (1502). As estradas de ferro têm grande importância econômica, por isso que podem ser hipotecadas independentemente das terras que atravessem. Pena que em nosso país, principalmente no Nordeste, as ferrovias são tão poucas, o que leva ao desuso desta espécie de hipoteca.
 2.4-HIPOTECA DOS RECURSOS NATURAIS (1473, V, c/c 1230):
Por disposição legal e pela sua importância estratégica, as jazidas minerais pertencem à União que tem preferência na sua exploração; mas se o Governo Federal der autorização para um particular explorar, poderá haver hipoteca do produto da lavra; as pedreiras podem ser hipotecadas mais facilmente, pois independem de concessão do Estado para exploração. Mais sobre este assunto em Direito Constitucional e Administrativo (vide depois art. 176 da CF).
2.5 MUDANÇAS NA HIPOTECA
O instituto da hipoteca também recebeu significativas alterações, as quais descreverei na sequencia:
I-  foi introduzida a possibilidade de hipoteca de aeronaves - art. 1.473, VII;
II-  pelo art. 1.475  restou impossibilitado o uso de cláusula que proíba a venda do imóvel por parte do hipotecante;
III- em contrapartida, poderá ser convencionado o vencimento do crédito hipotecário no caso de alienação do bem - art. 1.475, parágrafo único;
IV- igualmente, restou possibilitado o desmembramento da hipoteca no caso de constituição de condomínio edilício sobre o terreno, somente podendo se opor o credor se provar que o mesmo importa em diminuição de sua garantia;
V - por fim, mais uma vez, devemos lembrar que ficou possibilitada ao devedor a entrega do bem para o pagamento da dívida, como antes referido.
Outras alterações no instituto da hipoteca dizem respeito aos mecanismos e hipóteses de sua constituição, substituição e reforço, e à execução dessa garantia. Dentre elas destaca-se o dispositivo que estabelece a nulidade da cláusula contratual que proíbe a alienação de imóvel hipotecado.
Portanto, o Código passa a permitir ao devedor a alienação, desde que transfira ao adquirente o ônus que grava o bem. Neste caso há a possibilidade de se convencionar que a alienação do bem sem o consentimento do credor ensejará o vencimento da totalidade do crédito hipotecado. È importante lembrar que as mudanças descritas acima dependem de novas anàlises e posicionamentos do poder judiciário podendo assim, já haver ocorrido novas mudanças no CCB.
2.6 EXTINÇÃO DA HIPOTECA:
art. 1.499,CCB
I – a hipoteca é acessória, então extinta a obrigação principal, extingue-se a garantia.
II – extinta a coisa (ex: navio hipotecado afundou) extingue-se a garantia, salvo se a coisa tinha seguro ou alguém foi responsável pelo perecimento (§ 1o do 1425 – ocorre a sub-rogação na indenização, mas de qualquer modo a hipoteca se extingue pois não pode incidir sobre pecúnia).
III – resolvendo-se o domínio extinguem-se os direitos reais concedidos na sua pendência (revisem resolução da propriedade; ex: alguém compra uma casa com cláusula de retro venda (505) e efetua uma hipoteca, porém depois vem a perder a casa porque o vendedor exerceu a opção de recobrá-la, vai se extinguir assim a hipoteca, 1359, e o credor poderá cobrar a dívida antecipadamente).
IV – o credor pode renunciar ao crédito, quanto mais à garantia; a renúncia à garantia deve ser expressa e é um sinal de que o credor confia no devedor, então o credor hipotecário transforma-se em mero credor quirografário.
V – a remição é com “ç”; a remissão com dois “s” da dívida significa extinção da obrigação (inc. I) e a remissão da garantia significa renúncia (inc. IV). Remição com “ç” é o resgate do bem, liberando o bem do ônus pagando a dívida que o bem garante; visa mais extinguir o gravame do que a dívida. Vocês verão isso em processo civil e também no 1.481. Ainda no 1.478: o credor da 2a hipoteca pode remir a 1a hipoteca, pagando a dívida ao 1º credor e sub-rogando-se no seu crédito contra o devedor comum, a fim de que o imóvel não seja alienado.  Tanto no 1.478 como no 1481 existe remição, só que a do 1481 é que efetivamente libera o imóvel, pois o 1478 apenas extingue a 1ª hipoteca.
VI – arrematação e adjudicação do imóvel são atos finais da ação de execução para satisfazer o credor, assunto que vocês vão estudar em processo civil.
VII – por sentença que anule a hipoteca caso, por exemplo, o contrato não atenda ao 1.424 ou o devedor hipotecante não tenha legitimidade por faltar outorga uxória.
VIII – pela prescrição da dívida: a dívida não cobrada em dez anos (205) transforma-se em obrigação natural, mas a garantia se extingue.
XIX – pela confusão/consolidação: se o credor comprar/herdar/ganhar o bem hipotecado a garantia se extingue, afinal não pode haver hipoteca em bem próprio. Não pode haver garantia na coisa própria, salvo a alienação fiduciária, que veremos na próxima aula, e tem natureza jurídica controvertida.
X – pela perempção: é o decurso do prazo máximo da hipoteca de trinta anos, salvo fazendo-se nova especialização (1485 e 1498). A hipoteca legal não tem prazo, persiste enquanto persistir a situação que a originou. 
Extinta a hipoteca por qualquer destes motivos, deverá ser cancelado o registro no Cartório de Imóveis (1500).
Portanto, hipoteca é o direito real que o devedor confere ao credor, sobre um bem imóvel de sua propriedade ou de outrem, para que o mesmo responda pelo resgate da dívida. É de natureza civil, que grava coisa imóvel ou bem que a lei entende por hipotecável, pertencente ao devedor ou a terceiro, sem transmissão de posse ao credor, o que confere aos primeiros o direito de promover a sua venda judicial para pagamento, preferencialmente em caso de inadimplência.
É, portanto, um direito sobre o valor da coisa onerada e não sobre sua substancia. Podem ser objeto de hipoteca, os imóveis e seus acessórios; os recursos naturais; os navios; as aeronaves; o gasoduto; o direito de uso especial para fins de moradia; o direito real de uso resolúvel de terreno público ou particular e a propriedade superficiária.
JURISPRUDÊNCIA
No entendimento de nossos tribunais, deve ser destacada a súmula 308 do STJ: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.
                Para nossos tribunais: “Hipoteca- Execução de imóvel hipotecado pelo primeiro credor hipotecário- necessidade de notificação judicial do segundo credor, nos termos do art. 826 do cc, que nenhuma distinção faz entre a primeira e a segunda hipotexa (STF- Ement.)  (RT, 551/ 273)” Em relação ao execução ou na penhora. A “arrematação do imóvel gravado de hipoteca garante ao credor hipotecário a preferência no recebimento de seu crédito” (RSTJ, 151/ 403).
Inocorre a pretendida impenhorabilidade do bem hipotecado' (STF-1ª Turma, RE 103.425-4-SP, rel. Min. Néri da Silveira, j. 21.6.85, não conheceram, v.c., DJU 27.2.87, p. 2.956). (...) 'É penhorável, por credor quirografário, o imóvel hipotecado (RT 575/138, bem fundamentado, JTA 92/31, 92/395, 106/112), mesmo porque 'o crédito hipotecário, privilegiado que é, será preferencialmente satisfeito, restando ao quirografário a sobra'' (RTFR 140/131).

3.0 ANTICRESE
Para Carlos Roberto Gonçalves (2009), É um direito real sobre coisa alheia, em que o credor recebe a posse de coisa frugívera, ficando autorizado a perceber-lhe os frutos e imputá-los no pagamento da dívida. Segundo Washington de Barros Monteiro in Gonçalves (2009), é o uso contrario, recíproco, uso da soma que tem o devedor, contra o uso dos frutos ou dos rendimentos, que tem o credor anticrédito. È uma garntia em favor do credor.
É o contrato pelo qual o devedor, ou um terceiro atribui a posse de um imóvel seu ao credor, para que este perceba em compensação da dívida, os respectivos frutos, art. 1.506 cc. A anticrese tem pequena utilização e esperava-se até mesmo que, com o advento do novo código, ela desaparecesse. Mas não foi o que aconteceu. O novo código manteve-a e acrescentou outros conceitos como:
(I) Possibilidade de o credor arrendar o imóvel para ser explorado por terceiros;
(II) Possibilidade de o devedor transformar a anticrese em arrendamento, quando ele não concordar com a prestação de contas que o credor é obrigado a fazer-lhe;
(II) Possibilidade do adquirente do bem gravado em anticrese, fazer remição da dívida antes do seu vencimento e imitir-se na posse do imóvel.
Embora não tenha inovado muito o direito material, o novo Código trouxe melhorias importantes para as garantias, que permitirão certamente uma utilização mais racional e mais ampla pelos agentes econômicos. Outras inovações e melhorias serão necessárias. A aplicação dos novos dispositivos aos fatos da moderna economia globalizada certamente levará os operadores do direito a identificá-las, esperando-se que a partir daí os legisladores possam fazer a sua parte.
A sua garantia encontra-se na percepção dos frutos, possuindo caráter misto por ser direito real de garantia, de gozo e direito real de aquisição. Também de origem grega anticrese significa contrafruição.
O credor na posse da coisa, por efeito do pignus, percebe os frutos, o que não ocorre no penhor moderno. Foi proscrita por Justiniano e combatida pelo direito canônico. Ressurgiu no final da Idade Média, junto com os juros e foi aprimorada no Código Napoleônico. É direito real de garantia clássico, junto com o penhor e a hipoteca. Mas a anticrese está em desuso porque não permite o jus vivendi.
É a garantia real que se estabelece em princípio sobre coisa imóvel que se realiza sem o desapossamento do devedor. O imóvel afetado pela garantia da obrigação resulta em direito de preferência, oponível aos demais credores do devedor comum e o direito de seqüela no que interessar à eficácia da garantia hipotecária.
 Ou seja, se o devedor não pagar a dívida o credor não vai vender o bem gravado, mas sim vai administrá-lo por até quinze anos para retirar os frutos, prestando contas e apresentando balanços. (1423, 1506, 1507).  Na anticrese o credor vai se pagar pelas próprias mãos, ou seja, vai ter que trabalhar/administrar para se pagar. O devedor recebe o empréstimo e o credor recebe a coisa para usufruir.

3.1 INCONVENIENTES DA ANTICRESE:

I a privação da propriedade imóvel pelo devedor proprietário;
II a dificulta a circulação de bens;
III a transferência de bens alheios.
3.2 DESVANTAGENS DA ANTICRESE:
1 - o credor tem que trabalhar/gerenciar/administrar a coisa sob pena de perdas e danos para o devedor (1508);
2 - não pode haver sub-anticrese como pode haver sub-hipoteca;
 3 - a coisa é entregue ao credor, enquanto na hipoteca, na alienação fiduciária e no penhor especial a coisa permanece com o devedor;
 4 – o credor anticrético não se sub-roga na indenização em caso de destruição ou desapropriação do bem; a dívida não vai se extinguir, mas o credor torna-se quirografário.
3.3 MODOS DE XTINÇÃO DA ANTICRESE
                Segundo Carlos Roberto Gonçalves (2009), a anticrese como todos os direitos reais de garantia, constitui relação jurídica acessória. A sua existência depende, portanto, da relação obrigacional, cujo resgate visa assegurar.
_ Por perecimento CC, art. 1.509.
­_ Pela caducidade CC, art. 1.423
Pode ser concedida pelo proprietário usufrutuário, ocorrendo à alienação dos frutos, mediante a entrega do imóvel ao credor. Tendo o credor anticrético o direito à posse e ao uso e gozo do imóvel. Extinguindo-se pela extinção do direito principal que é o crédito.
Portanto, a anticrese é uma convenção mediante a qual o credor, retendo um imóvel do devedor, percebe os seus frutos para conseguir a soma em dinheiro emprestada, imputando na dívida e até o seu resgate, as importâncias que for recebendo.
Resolve-se a anticrese pelo pagamento da dívida; pelo término do prazo legal; pelo perecimento do bem anticrético; pela desapropriação; pela renúncia do anticresista; pela excussão de outros credores, quando o anticrético não opuser seu direito de retenção.
            A anticrese autoriza, portanto, o credor a reter o imóvel, para perceber os seus frutos e rendimentos, com o escopo de compensar o débito dos juros e amortizam o capital de divida, não tendo o direito de promover a venda judicial do bem dado em garantia. È um direito real de garantia sobre coisa alheia.

AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE
A aquisição da propriedade pode ser originária ou derivada; é originária quando a propriedade é adquirida sem vínculo com o dono anterior, de modo que o proprietário sempre vai adquirir propriedade plena, sem nenhuma restrição, sem nenhum ônus (ex: acessão, usucapião e ocupação); a aquisição é derivada quando decorre do relacionamento entre pessoas (ex: contrato registrado para imóveis, contrato com tradição para móveis, sucessão hereditária) e o novo dono vai adquirir nas mesmas condições do anterior (ex: se compra uma casa com hipoteca, vai responder perante o Banco; se herda um apartamento com servidão de vista, vai se beneficiar da vantagem)



AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL
Depois estudaremos a aquisição da propriedade dos móveis, por hoje vamos conhecer como é possível se tornar dono de bens imóveis: são quatro os modos, previstos no art. 530 do código velho. Destes quatro modos, apenas a aquisição pelo direito hereditário não vai nos interessar neste semestre, mas apenas em Civil 7. Vamos conhecer logo os outros três modos:
1 – Registro: antigamente chamava-se de transcrição; é aquisição derivada. O registro é o modo mais comum de aquisição de imóveis. Conceito: se trata da inscrição do contrato no cartório de registro do lugar do imóvel. Existem cartórios de notas (onde se faz escritura pública, testamento, reconhecimento de firma, cópia autenticada) e cartórios de registro de imóveis em nossa cidade. Cada imóvel (casa, terreno, apartamento) tem um número (= matrícula) próprio e está devidamente registrado no cartório de imóveis do seu bairro (se a cidade for pequena só tem um). O cartório de imóveis tem a função pública de organizar os registros de propriedade e verificar a regularidade tributária dos imóveis, pois não se podem registrar imóveis com dívidas de impostos. A função é pública, mas a atividade é privada, sendo fiscalizada pelo Poder Judiciário. A lei 6.015/73 dispõe sobre os registros públicos. Quando você compra/doa/troca um imóvel você precisa celebrar o contrato através de escritura pública (arts. 108 e 215) e depois inscrever essa escritura no cartório do lugar do imóvel. Só o contrato/entrega das chaves/pagamento do preço não basta, é preciso também fazer o registro tendo em vista a importância da propriedade imóvel na nossa vida. O registro confirma o contrato e dá publicidade ao negócio e segurança na circulação dos imóveis. A escritura pode ser feita em qualquer cartório de notas do país, mas o registro só pode ser feito no cartório do lugar do imóvel, que é um só. Ver 1245 e §§. O título translativo a que se refere o § 1º em geral é o contrato. O registro de imóveis em nosso país não é perfeito, afinal o Brasil é um país jovem e continental, e muitos terrenos ainda não têm registro, mas o ideal é que cada imóvel tenha sua matrícula com suas dimensões, sua história, seus eventuais ônus reais (ex: hipoteca, servidão, superfície, usufruto, etc) e o nome de seus proprietários. No cartório de imóveis se registra não só a propriedade, mas qualquer direito real (ex: hipoteca, servidão, superfície, usufruto, etc). Antes do registro do contrato não há direito real, não há propriedade, não háseqüela ainda em favor do comprador (§ 1º do 1245), mas apenas direito pessoal, de modo que se o vendedor desiste, a regra é o contrato se resolver em perdas e danos (art. 389 é a regra, e o 475 é a exceção, lembram desses artigos, não é?)
Observação: carro tem registro no DETRAN, mas carro não é imóvel, mas bem móvel, por isso para se tornar dono do carro não é necessário o registro. Voltaremos a esse assunto quando formos estudar a aquisição da propriedade móvel através da tradição (1267).
Características do registro: fé pública (presume-se que o registro exprima a verdade; o cartório deve ser bem organizado e os livros bem cuidados, cabendo ao Juiz fiscalizar o serviço; os livros são acessíveis a qualquer pessoa, 1246); possibilidade de retificação (se o registro está errado, o Juiz pode determinar sua correção, 1247); obrigatoriedade (o registro é obrigatório no cartório de imóveis do lugar do imóvel: § 1º do 1245) e continuidade (o registro obedece a uma seqüência lógica, sem omissão, de modo que não se pode registrar em nome do comprador se o vendedor que consta no contrato não é o dono que consta no registro; muita gente desconhece a importância do registro, ou então para não pagar as custas, só celebra o contrato de compra e venda; aí fica transmitindo posse de um para outro; quando finalmente alguém resolve registrar, não encontra mais o dono, aí o jeito é partir para a usucapião).